Telusur.co.id -Oleh : Riska Bunga Syafi, Ekonomi Pembangunan, Universitas Ahmad Dahlan,
Pernah nggak sih kamu kepikiran, kenapa harga tanah di pusat kota bisa jauh lebih mahal dibanding tanah di pinggiran, padahal luasnya sama-sama satu are? Atau kenapa daerah yang dulunya sepi tiba-tiba jadi ramai dan harga propertinya melonjak drastis dalam beberapa tahun saja? Jawabannya ada di dua bidang ilmu yang sebenarnya saling berkaitan erat: ekonomi pertanahan dan tata kota. Dua hal ini mungkin terdengar seperti istilah teknis yang jauh dari kehidupan sehari-hari, padahal justru sangat menentukan bagaimana kita tinggal, bekerja, dan beraktivitas di kota.
Tanah Itu Barang Langka yang Tidak Bisa Ditambah
Berbeda dengan barang-barang lain, tanah punya sifat yang unik: jumlahnya tetap dan tidak bisa diproduksi lagi. Kalau permintaan terhadap suatu barang naik, biasanya produsen bisa menambah pasokan. Tapi luas tanah di suatu kota ya segitu-gitu saja, tidak bisa tiba-tiba nambah dua kali lipat. Inilah yang membuat tanah, khususnya di lokasi strategis, menjadi aset yang nilainya cenderung terus naik seiring waktu.
Konsep ini sebenarnya sudah lama dibahas dalam ilmu ekonomi, khususnya oleh ekonom klasik seperti David Ricardo yang memperkenalkan teori sewa tanah (land rent). Menurut teori ini, nilai tanah sangat dipengaruhi oleh lokasi dan aksesibilitasnya, bukan semata-mata karena tanah itu sendiri "lebih bagus" secara fisik. Tanah di dekat pusat perkantoran, kampus, atau stasiun kereta akan selalu lebih mahal dibanding tanah yang jauh dari fasilitas tersebut, meskipun kondisi tanahnya sama persis.
Peran Tata Kota dalam Menentukan Nilai Tanah
Nah, di sinilah tata kota (urban planning) berperan penting. Pemerintah daerah biasanya punya dokumen yang disebut Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW), yang mengatur peruntukan lahan di suatu wilayah, misalnya mana yang boleh dijadikan kawasan industri, permukiman, ruang hijau, atau kawasan komersial. Keputusan ini punya dampak ekonomi yang sangat besar, karena sekali suatu kawasan ditetapkan sebagai zona komersial atau dilalui proyek infrastruktur besar seperti jalan tol atau jalur MRT, harga tanah di sekitarnya biasanya melonjak drastis, bahkan sebelum proyek itu selesai dibangun.
Fenomena ini sering disebut sebagai windfall gain, yaitu keuntungan besar yang didapat pemilik lahan bukan karena usahanya sendiri, melainkan karena kebijakan tata ruang yang ditetapkan pemerintah. Di banyak negara, termasuk beberapa kota di Indonesia, hal ini kemudian memicu praktik spekulasi tanah, di mana investor membeli lahan di kawasan yang diproyeksikan akan berkembang, lalu menjualnya kembali dengan harga tinggi begitu proyek infrastruktur mulai dibangun. Sayangnya, praktik seperti ini sering membuat harga tanah naik jauh lebih cepat dibanding kenaikan pendapatan masyarakat, sehingga makin banyak orang yang kesulitan membeli atau menyewa hunian di kota.
Ketika Perencanaan Kota Tidak Berpihak pada Warga
Masalah lain yang sering muncul adalah ketidaksesuaian antara perencanaan tata kota di atas kertas dengan kondisi riil di lapangan. Banyak kota di Indonesia mengalami pertumbuhan yang tidak terkendali (urban sprawl), di mana kawasan permukiman terus meluas ke pinggiran tanpa diimbangi infrastruktur yang memadai. Akibatnya, biaya hidup warga jadi lebih tinggi karena harus menempuh jarak jauh untuk bekerja, sementara kawasan pusat kota justru makin dipadati bangunan komersial yang harganya tidak terjangkau oleh masyarakat kebanyakan.
Untuk mengatasi persoalan ini, banyak kota besar di dunia mulai menerapkan konsep pembangunan berorientasi transit atau Transit Oriented Development (TOD), yaitu strategi menata kawasan permukiman dan aktivitas ekonomi di sekitar titik-titik transportasi umum seperti stasiun kereta atau halte bus. Konsep ini diharapkan bisa membuat kota lebih efisien, mengurangi kemacetan, sekaligus menekan biaya hidup warga karena jarak antara tempat tinggal dan tempat kerja jadi lebih dekat.
Apa yang Bisa Kita Pelajari?
Dari pembahasan di atas, ada beberapa hal penting yang bisa kita ambil. Pertama, harga tanah di kota bukan semata-mata soal permintaan dan penawaran seperti barang biasa, melainkan sangat dipengaruhi oleh kebijakan tata ruang pemerintah. Kedua, tanpa pengaturan yang tepat, kenaikan harga tanah bisa memperlebar kesenjangan sosial, karena hanya kelompok tertentu yang mampu memiliki aset di lokasi-lokasi strategis. Ketiga, perencanaan kota yang baik seharusnya tidak hanya berorientasi pada pertumbuhan ekonomi semata, tetapi juga mempertimbangkan keterjangkauan hunian dan kesejahteraan seluruh warga kota.
Sebagai mahasiswa maupun warga kota, memahami ekonomi pertanahan dan tata kota sebenarnya penting, bukan hanya untuk kepentingan akademis, tapi juga supaya kita lebih kritis dalam melihat kebijakan pembangunan di sekitar kita. Sebab pada akhirnya, kota yang baik bukan hanya kota yang terlihat modern dan mahal, melainkan kota yang bisa dihuni secara layak dan adil oleh semua kalangan masyarakat.
